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上海高校智库复旦中国经济研究中心沙龙
研讨当前中国与上海楼市形势判断与对策

作者:唐珏、张晏来源:经济学院发布时间:2016-03-10

2016年3月4日晚,RICE-CCES沙龙系列第6期“当前中国与上海楼市形势判断与对策”在复旦大学经济学院大金报告厅如期举行,学者和业内专家齐聚一堂,为参会的200多名听众奉上一堂精彩的思想盛宴。沙龙首先由复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授、上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授和中国房地产数据研究院陈晟院长主讲,在随后的讨论环节,学者及来自业内知名机构的专家分别阐述了对楼市的观点和判断,复旦大学中国社会主义市场经济研究中心常务副主任陈钊教授主持沙龙并最后做了总结。上海市银监局、市决策咨询办、市委研究室调研处和教委科技处等政府部门领导、复旦大学经济学院部分中青年教师、复旦大学经济学院校友及社会各界人士也出席了本次沙龙。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为,短期内房屋供给相对较稳定,但因经济形势不好央行释放了大量流动性以及政府出台了一系列的楼市去库存政策,需求在短期内大幅增加。供求关系的变化,加上上海自身房屋供给偏少,是近期房价大幅上涨的主要原因。尹伯成教授指出上海房价的上涨有利有弊,利在可以缓解上海的财政压力;弊端是不利于吸引人才,房贷增加会给银行带来潜在风险等。

上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授采用官方数据对过去一年全国房价做了总体分析,指出一线房价有大幅变动,二、三线城市变化不大,其中深圳房价最先上涨,然后是上海和北京,广州相对变化不大。同时,陈杰教授认为在利用官方商品住宅数据时,一定要将保障房剥离出来,否则容易得出不准确的结论。具体到上海房地产市场,陈杰教授指出截止2月底上海的库存只有6万套,依据近两个月的成交数据来判断,当前已经低于业内6个月的库存红线,急需补库存。在分析上海房价上涨原因时,陈杰教授认为政府政策、股市行情差、人们的避险情绪和二胎政策等都是上涨动力,但短期内房价可能面临调整风险。

中国房地产数据研究院院长陈晟认为当前中国房地产市场整体上是健康的,未来整体以稳定增长为主,但从结构上来看有些地区可能存在一些泡沫,且商业地产存在过剩问题。目前上海房地产市场存在结构性问题,购房主体是以改善型人群为主,改善房的供给量需要提高,高端住宅可能会出现滞涨现象,未来10年上海房价均值可能会翻一番。在谈到如何应对当前上海房价的快速上涨时,陈院长提出了如下政策建议:首先,政府需要尽快出台相应政策稳定市场预期;其次,要提高工业用地的效率,把合适的工业用地换转为住宅用地;再次,放松对高端住宅的限购,同时提高其税率,将税收用于建造保障房。

针对房价上涨的原因其他参会嘉宾给出了如下观点。东方证券房地产业首席分析师竺劲认为,经济下行造成资产荒,资本管制导致外汇资金堰塞湖是一线城市房价上涨的重要因素;随着浦东金融城渐趋成熟,上海已由双中心重新变为单中心城市,江岸资源进一步被盘活导致资产价格进行重估,这是上海房价上涨的特殊因素。中恒星光金融董事韩毓祥认为住宅用地供应不足是上海房价上涨的长期因素,并指出近十几年来上海每年消耗掉的住宅用地是新增供给的两倍。复旦大学住房政策研究中心执行主任郝前进认为,由于房地产业的信息不对称和政府政策的出台,非常容易使市场产生一致性预期,进而形成马太效应,导致了房价上涨趋势的自我强化。戴德梁行估价部华东区主管顾悦如在其他嘉宾的基础之上补充认为之前政策漏洞也是原因之一,例如房产税没有起到预期的效果。中原集团研究总监陶琦指出去年一线城市豪宅率先启动且成交量比近几年要高一倍,投资型需求逐渐在增加等,并提出可将房屋租赁回报率视为未来房价涨跌的代理指标。

嘉宾还对地产行业的周期判断、未来政策走向等问题给出了自己的见解。复旦大学管理学院李远鹏副教授认为我国房地产业还未走完一个完整周期,这造成我们很难依据某一指标来判断当前我国房地产市场处于何阶段,但借鉴国际经验房价和房租之比可能是一个比较不错的判断指标。同策咨询研究总监张宏伟在谈到相关政策时,预期2016年将会严格执行2015年出台的3.30政策,并且房产税可能会再次进入人们探讨的视野。海通创新证券投资公司副董事长常红认为要对我国地产是否存在泡沫的问题加以科学研究;有关地产的金融创新要把握好边界加强监管;要加强租房市场建设,为创业人员和刚毕业大学生提供更多便利。佑威房地产研究中心主任黄志坚认为对于房价涨跌,我们需要针对不同的城市以及同一城市的不同地区分别加以判断。

复旦大学中国社会主义市场经济研究中心常务副主任陈钊教授在最后总结时指出,房价上涨长期来看是一种货币现象是通胀的结果,但收入分配存在一些问题造成很多人买不起房;集聚效应可以在很大程度上解释房价在空间上的差异;当房价的上涨影响到城市的竞争力时,房价上涨的趋势就会变得平缓。

总体而言,近期一线城市房价大幅上涨主要是由流动性充裕、政府出台房地产去库存政策、实体经济下行导致的资产荒、房地产市场和股市间的跷跷板效应以及2015年以来新开工项目大幅减少等因素造成。就上海而言,人口年龄结构及因浦东金融城发展而带来房地产资产价格的重估也是重要因素。针对一线房价的快速上涨,专家们建议应尽快出台政策稳定购房者预期,严格执行现有的限购政策,加大住宅用地的供应量,同时还应防范房贷过多所带来的潜在金融风险。展望未来,中国房地产行业仍会有一个较长的平稳发展期,但不同地区间会出现明显分化,人口不断集聚的城市房价仍会上涨,人口处于流出状且高库存的地区将面临一个长期的去库存过程。

 

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